Ako vnímate súčasnú situáciu na realitnom trhu? Evidujete pokles záujmu o kúpu nehnuteľností alebo naopak, ľudia naďalej aktívne vyhľadávajú nové bývanie?

Nie som síce realitný maklér, ale segment, v ktorom dlhoročne pôsobím, je priamoúmerne závislý od toho realitného, takže sa v tejto problematike aktívne orientujem. Po výraznom prepade dopytu v júli až októbri vnímam od polovice novembra citeľné oživenie záujmu. Naši partneri nám hlásia vyššie množstvo obhliadok, takisto aj na možnosti financovania sa pýta čoraz viac potenciálnych klientov.

Čomu pripisujete túto zmenu spotrebiteľského správania?

Myslím si, že predávajúci aj kupujúci si postupne zvykajú na nové ceny, pri ktorých sa dajú nehnuteľnosti kúpiť, resp. predať. Hypotekárne sadzby po krátkej prestávke vo zvyšovaní opäť stúpajú, takže ľudia majú pádny dôvod kúpu nehnuteľnosti neodkladať. Najmä u kvalitných novostavieb s dobrou infraštruktúrou sa znižovanie cien neočakáva a klient pri nich môže mať zafixovanú súčasnú sadzbu už teraz. Ak sa do kolaudácie projektu úroky zvýšia, na klienta to už nebude mať vplyv.

A čo sa stane, ak dôjde k opačnej situácii, a teda úroky by sa znížili?

Pri ich znížení môže klient svoj úver preschváliť alebo si vie u väčšiny bánk vyjednať zníženie sadzby. Prípadne úver nenačerpá vôbec a nahradí ho v čase kolaudácie výhodnejším v inej banke. Flexibilita pri financovaní developerských projektov je naozaj veľká. Takmer vždy má nehnuteľnosť po kolaudácii citeľne vyššiu hodnotu, ako bola jej kúpna cena a to klientom otvára priestor na ďalšie financovanie v prípade potreby – napríklad na zariadenie. Celkovo má klient s hypotékou viac možností ako jeho banka – zvyšovanie úrokov sa ho netýka počas doby fixácie, ale prípadné zníženie úrokov môže využiť vo svoj prospech vďaka nízkemu poplatku za predčasné splatenie (refinancovanie) hypotéky.

V súčasnosti sa veľmi skloňuje pojem “inflačná doložka”. Vedeli by ste nám ozrejmiť, čo si pod týmto termínom majú ľudia predstaviť?

Je to v podstate pretavenie dodatočných zvýšených nákladov (alebo ich časti) do kúpnej ceny, pričom zvýšenie týchto nákladov sa nedá vopred odhadnúť. Developer pri stanovení kúpnej ceny samozrejme počíta s určitými nákladmi, no v prípade ich výraznejšieho zvýšenia by mohol mať finančné problémy s realizáciou stavby, prípadne by mohol byť na realizácii projektu stratový. Pri tempe rastu inflácie, ktorej sme za uplynulý rok, žiaľ, svedkom, je takýto prístup developerov úplne pochopiteľný a na mieste.

Pre mnohých ľudí, ktorí plánujú kúpu novej nehnuteľnosti, však môže predstavovať inflačná doložka istého strašiaka. Majú sa jej ľudia skutočne obávať?

Obávať sa jej nie je potrebné, pokiaľ sú pravidlá jej uplatňovania v zmluve jednoznačné. Ak má developer korektný prístup, ktorým klienta nechce poškodiť, je to férové nastavenie obchodu. Nebezpečné sú naopak vágne definície bez jasných pravidiel. Inflačná doložka by mala byť definovaná na nesplatenú časť kúpnej ceny, a teda zatiaľ nerealizované fázy stavby. Rozumiem, že riziko neistého obchodu môže u klientov vyvolávať obavy, ale je dobré si uvedomiť, že aj výstavba v dnešnej dobe znamená pre developera neistotu jeho budúcich nákladov. Preto ak obe strany participujú na rizikách, zvyšuje sa pravdepodobnosť úspešného dokončenia a odovzdania projektu.

Logicky teda vyplýva, že inflačnú doložku zrejme využíva väčšina developerov. Máte takúto vedomosť?

Inflačná doložka nie je na všetkých projektoch, ale keď uvažujeme sedliackym rozumom, je jasné, že v takomto prípade je určitá rezerva na rast stavebných materiálov a ceny práce už započítaná v dohodnutej kúpnej cene. Preto by som väčší zreteľ kládol na zmluvu ako celok, na možnosť odstúpiť od zmluvy v prípade, že dodatočne započítané náklady prevýšia určité, vopred dohodnuté, percento kúpnej ceny. A keď už hovoríme o cenách, všímal by som si nielen výslednú sumu, ale aj cenu za m2 a následne si tieto ceny za m2 porovnal medzi projektami. To môže na prvý pohľad z výhodnej kúpy razom spraviť nevýhodnú.

Ďakujeme p. Papánkovi za rozhovor a cenné informácie. A čo vy? Plánujete kúpu nehnuteľnosti s transparentne nastavenými pravidlami financovania? Pozrite si ponuku bývania v novostavbe Livana.

Novinky
zo sociálnych sietí